楼盘详评088 – 珠江新城东区 – 金碧华府

我们在之前的楼盘详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去,会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘,为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的

都说珠江新城是广州的宇宙中心,那么接下来继续详评宇宙中心–珠江新城板块的小区。

珠江新城,是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ,主要服务于珠三角经济圈,是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地,已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。

1993年广州市政府就作出决策,将广州新城市中心定在珠江新城;随后政府倾全市之力,历经20多年的建设,终于成就珠江新城今天的繁荣。

依据地理位置,通常会把珠江新城分成三个区,分别是:西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域,东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域,而中间的部分便是中区,如上图所示。

后续文章,我们会按照西区–中区–东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。

(1)产业:“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济,金融城挑起金融服务的重担,琶洲则聚焦会展与科创经济。

珠江新城,是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD,是广州的宇宙中心,板块内的房产保值增值功能不容忽视。

(2)位置:居住在珠江新城,坐拥片区内部大量的就业和创业机会;与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内,地理位置十分优越。

(3)地铁:板块内现有地铁线号线号线号线,主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站(在建),以及APM线大部分站点;板块内线路和站点密集,地铁出行非常便利。

(5)环境:珠江新城位于珠江北岸,板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等,且坐拥一线江景,环境优越。

接下来,我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区,如你有想了解的楼盘,请文末留言。

上期文章为大家介绍了珠江新城东区的侨鑫汇悦台,下图是珠江新城的几个优选小区(后续会不断添加),本期要介绍的是珠江新城东区的金碧华府。

本小区地处广州核心CBD珠江新城东区,南临珠江,北倚珠江公园;由国际建筑大师主笔,大部分为2梯2户,南北朝向,间隔豪华,外立面采用高层生态设计,定位为生态型豪宅。

得益于当时超前的设计理念,小区每家每户配备了空(超)中(大)花(阳)园(台),挑高7.5米高,足以种植常见的灌木,为家居增添无限生机。

小区户型涵盖126平方3房到749平方复式5房,适合改善型买家,自住投资两相宜,推荐指数:4.5星。

据知情人士透露,从2020年7月开始,许老板通过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金,累计已向集团注入约100亿现金,用于恒大保交楼、还利息、兑理财、开工资等。

这些变卖的资产包括香港的别墅和广州、深圳的豪宅,还有私人飞机等。在广州的房产处理方面,这两年,许老板陆续出售其名下汇悦台、凯旋新世界和金碧华府的豪宅。

今年1月,市场又传出消息:许老板以8000万的价格公开出售金碧华府一套价值1.1亿的753m²顶复豪宅,最终该豪宅以7000万的价格成交。如今,新的主人会是谁呢?

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍,请耐心阅读哦!

金碧华府位于珠江新城东区,大部分公共配套资源和之前介绍的侨金汇悦台为公用,教育资源方面有所不同,详见下文。

珠江公园是珠江新城最大的公园,位于东区花城大道与金穗路之间,距金碧华府约250米。

另外,临江带状公园距小区不到500米,小区业主可以到这两个公园休闲健身。

金碧华府北临花城大道,南临临江大道,东临马场路,西临猎德大道,四通八达,交通优势突显。

地铁5号线谭村站A出口距小区北门约200米,通过地铁换乘可以快速到达广州各区域,地铁出行方便快捷。

幼儿园:小区自带幼儿园(SK英国皇家幼儿园),在小区南侧,家长接送非常方便。

此外,小区周边还有春田幼儿园、天河区第二实验幼儿园和力迅上筑幼儿园等,东区幼儿园非常多,比中区更方便,如上图所示。

对口小学:地段对应的公立小学为体育东路小学海明学校(原东校区),位于小区南侧的力迅上筑小区内,距金碧华府约150米,家长接送非常方便,高年级学生可自行上学放学。

体育东路小学海明学校建校时间较晚,校园较新,各项设施齐备,在天河区乃至全市的口碑都不错。对比东区其他小区,金碧华府、力迅上筑和海滨花园(后续详评)的公立学位是值得羡慕的。

虽然这些豪宅业主不一定选择公立,但肯定会对房价会有一定的加持作用,因为对于从外区迁入的新贵来说,体育东路小学已完爆其原来的学位,花更大的价钱也是值得。

值得注意的是,天河区曾对学位紧张地段发布过预警,详情请看我们以前的文章《【建议收藏】家长看过来,天河TOP学位房汇总》,以更好地布局学位策略。

对口中学:体育东路小学海明学校对应直升初中为天河中学(花城校区),距小区约950米,初中学生自行上学放学完全没问题。

PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式,届时中学学位或存在不确定性,具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。

●社区医院:猎德街社区卫生服务中心位于海文路9号1-3层,距小区约1100米。

●大型医院:小区附近的三甲医院有暨南大学附属第一医院,距小区约1700米;此外,附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院,优质医疗资源非常丰富。

小区北侧和东侧均带少量底商,有食品、美容和动物医院等业态;日常生活所需可到一路之隔的南国花园底商解决,其他消费需求也可以到附近的太阳新天地或到远一些的IGC天汇广场。

号外:这些当年被嫌弃的1楼,买入价比正常楼层便宜,但是后来不仅出租回报率远远高于住宅,房产升值也稍高于住宅(而且一房难求)。

通过以上的数据对比,当年本小区普通住宅的开盘价为7000元/平,年均增值率17.50%;一楼单位(商铺)的开盘价约为5000/平,年均增值率17.61%;两者的年增值速度基本一致,但住宅的总收益额会更高,详见上表。

小区到IGC天汇广场约1700米,自驾约8分钟车程,或乘坐地铁5号线站即可到达;购物、娱乐、餐饮等一应俱全!

小区距广州大剧院约2600米,自驾车约10分钟车程。剧院自正式开幕以来,国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演,欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。

小区到广州图书馆约1800米,自驾车约8分钟可到达,利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。

广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆,2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。

小区到广东省博物馆约1900米,自驾车约8分钟可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工,2010年建成,总占地面积6.7万平方米,是广东省唯一的省级综合博物馆,国家一级博物馆。

珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆,包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆;商务签注、出国留学等办事场景,非常方便。

金碧华府的正门位于花城大道南侧(上图),一层为商铺,外侧设有商铺停车位。

住宅地下停车场的入口位于小区西南角,海明路与海风路交汇处,停花城大道和马场路很近,非常方便。

冥想花园旁是儿童游乐区(上图),经常能看到游玩的儿童,让豪宅花园充满生活的气息。

虽然小区有17年左右的楼龄,现在电梯厅的装修用料和保养还不错。放在当年,确实是豪宅的存在。

公共区域装修标准:首层公共走廊地面及墙身铺贴大理石,标准层电梯厅地面,墙身铺贴抛光砖造形天花,电梯门配大理石门套。

从客厅的玻璃窗,能非常清晰地看到楼下住户的大阳台,每户都标配一个大阳台,28~67平方不等,比客厅还大。阳台虽大,私密性较差,楼上看得一清二楚。

在设施方面,小区配套了室内恒温泳池(上图),泳池门口设置在马路边,对外开放营业。

恒温室内泳池的好处:可以无视四季变化,同时,无惧风吹雨打;这在广州的小区配套泳池中并不多见。

从C2栋高层往东俯视(上图),小区花园和楼栋的空中花园融为一体,为这片豪宅带来了家的温馨和绿色的生命力。

小区每户标配超大空中花园,因此绿色就成外立面的主色调:绿色的阳台、绿色的柱子、绿色的玻璃和绿色的边线。

近看外观会显得稍为有一点岁月的痕迹,但“第三代住宅”的设计理念,放在今天仍然很超前。

金碧华府小区共14栋住宅,呈现长方形围给结构,其中北侧为A1~A2和B1~B3栋,楼高26~29层,均为2梯2户板楼;南侧为D1~D6栋,楼高17~19层,同样全为2梯2户板楼;东侧和西侧分别是C1和C2栋,楼高33层,为2梯4户塔楼。

金碧华府的楼龄虽然有17年左右,但是它的设计理念却很超前,早在2001年就引进“第三代住宅”的理念,把小区规划为广州一个生态型豪宅楼盘。

金碧华府的平层户型涵盖126平方3房~190平方4房,顶复户型涵盖265平方4房~749平方5房。

楼王为A2栋的顶复户型,每套总价均超过1亿,南北对流,南望花园,北向珠江公园。

金碧华府最亮眼的地方就是每户标配的超大阳台,提起这个阳台,只能用爱恨交错来形容。

先从爱的角度来说。喜欢,当然是因为它大!大就能实现很多功能,比如开放式的茶室、开放式的私家康体室、开放式的私家儿童乐园、开放式的私家鱼池和私家空中庭院都能在这个阳台实现,真的是超级爱!

再来从恨的角度来说。不得不先说,这个超大阳台为了实现7.5米层高的效果,设计师把它做成错层设计。这样做也无可厚非,但是自家的大阳台上方,给楼上的住户开了一扇落地窗,这还有什么隐私可言?

另外,关于金碧华府的户型还有一个小缺点,那就是格局不太合理。所有板楼单位,餐厅和客厅为了做成分离的独立空间,两者的过道做得又长又宽。

虽说豪宅的空间可以浪费,但是浪费到这个尺度,实属少见,让客厅和餐厅的空间少了一丝豪宅的范……

小区当前成交均价在15万/m²左右,因户型、大阳台面积、朝向、梯户和楼层不一,具体到各户的单价会有所不同,以下价格预算仅供参考,具体以实地看房时业主报价为准。

金碧华府于2003年开盘,开盘均价为7000元/平方米,当前成交均价为15万元/平方米;那么这些年来,小区的升值速度又如何呢?

从图表可出,金碧华府多年来的年均增值速度为17.50%,19年间增值20.42倍(以当前市场成交均价计算)。

*注:以上增值速度数据统计至发稿时月份,如对数据存在疑问,或想了解同一时间点各小区的增速,请评论进行咨询。

本期主要介绍了珠东新城东区的生态型豪宅–金碧华府,户型涵盖126平方3房到749平方复式5房,自住投资两相宜,适合改善型买家。那么,它的优缺点有哪些呢?

(1)区位优势明显,东临马场路/华南快速干线,南临临江大道路,北临花城大道,便于汽车进出;地铁5号线米,增强交通便利性。

(2)广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院、广州第二少年宫等文化场馆距小区均在10分钟车程内。

(4)小区配套一流,设有大型封闭式水景花园、会所、网球场、室内恒温泳池等。

(6)户型方面,开拓性地引入“第三代住宅”理念,为每户赠送超大面积绿化阳台。

(9)小区物业为恒大自家的金碧物业,管理工作做得非常好;安保工作到位,公共区域维护保养得当。

(10)对比同地段其他豪宅,单价相对更低,入手总价也相对低;而且大阳台为赠送面积,整体实用率高。

(1)靠近主干道-花城大道,北侧的A1~A2和B1~B3栋北侧,一定程度上会受到噪音的影响。

(3)超大阳台为错层设计,阳台摆设和阳台活动完全暴露给楼上,私密性较差。

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